[내집마련] 동탄 임장후기 - 2) 동탄1신도시 (시범단지 다은마을 2탄)

안녕하세요!

지난 포스팅에 이어

다은마을 2탄을 작성해보겠습니다.

 

https://mylulujourney.tistory.com/132

[내집마련] 동탄 임장후기 - 1) 동탄1신도시 (시범단지 다은마을 1탄)

 

다은마을 월드메르디앙반도유보라 , 우남퍼스트빌

포스코 쪽에서 육교를 건너

뒤쪽에 있는 두 단지를 추가로 더 보았습니다.

월드메르디앙반도유보라 1,473세대
우남퍼스트빌 610세대

월드반도유보라는 종종 뉴스에 이름 긴 아파트로 나옵니다. (ㅋㅋ)

근데 반도에서 지은 아파트가

동탄 맘카페나 호갱노노에서 에서 층간소음 있다는 썰이 있는데요...

살아보지 않아서 확실하진 않네요 (￣﹏￣；)

 

반도유보라에서는 월드메르디앙 말고도

동1, 동2에 엄청나게 많이 지어놨습니다 (예. 반도유보라 아이비파크 시리즈)

 

참고로 로드맵에 보이는 동탄중앙대로는

서울(강남, 서울역)로 가는 광역버스가

지나다니는 큰 길입니다.~

 

서울로 가는 광역버스 탑승지

m4108

참고로 동탄은 아직 지하철이 없고 (인덕원선 착공)

광역버스가 서울 연결 역할을 해주는데

기점이 나루마을입니다. 체감상 5분마다 온다고 합니다.

광역교통 또한 동2에 비해 동1의 장점이라고 할 수 있습니다.

 

나루마을-솔빛마을-다은마을-한빛마을-예당마을 순으로 가기 때문에

한빛~ 예당쪽에서 타면 출퇴근 시간에 만석이라

입석해야하거나 보내고 다음버스 타야 하는 단점이 있습니다. /(ㄒoㄒ)/~~

 

아파트 구조 비교

 

반도 / 우남 20평대 구조 비교

반도와 우남은 20평대 매물도 있는데요

같은 20평대라 하더라도 구조가 다릅니다.

대장은 반도가 명백하지만 20평대 한해서

우남이 3평 넓은데다 구조도 좋다는 평이 많구요(주방이 넓음)

(반도는 광폭베란다인데 애매하게 꺾여져있고 기둥도 있고 등등.. 등등)

 

3베이 판상형 구조란?

3베이: Bay란 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 말합니다.

즉 전면 발코니에 접한 거실이나 방이 3개라는 뜻입니다.

판상형: 아파트가 한 곳을 바라보며 일자형으로 배치된 형식을 판상형 아파트라고 부릅니다.

보통 남쪽으로 ㅡ자로 배치된 것이 특징입니다.

 

3베이 판상형 구조의 장점은

1. 대부분의 배치가 남향입니다(채광, view)

2. 주방과 거실이 독립되어 공간 활용도가 높습니다.

3. 발코니 확장을 통해 증가되는 면적이 많습니다.

4. 현관에 전실 등의 공간으로 거실 프라이버시 침해가 적고 수납이 다양합니다.

5. 맞통풍이 유리해 한여름 냉방비를 줄일 수 있습니다.

 

단점은 1. 토지효율성이 낮아 분양가가 높습니다.

2. 거실은 확장을 하지 않으면 좁습니다.

3. 안방이 좁습니다. (장을 넣기에도 모자람)

4. 동간 거리가 짧아 답답하고 뒷동은 앞동에 가려 조망권/일조권 확보가 어렵습니다.

 

20평대는 확실히 30평대에 비해 수납이 부족할 수 있는데

베란다 공간을 잘 활용해야겠습니다.

 

실거래가 4억대 차트 (20평대)

입지는 반도가 더 좋은데요. 세대수도 2배 이상 차이납니다.

22년 거래량 반도 24건 우남 9건으로 반도가 회전율 높은 모습입니다.

우남은 거래가 없는 모습

 

- 1.8억 많이 하락한 월드반도 20평대

반도가 훨씬 많이 빠졌는데요

20평대에 유독 투자가가 많이 진입했었기 때문일까요?

(낮은 진입장벽) 많이 빠졌습니다.

 

전세가(20평대)

전세가 비슷하구요

2억 후반대에 조성되어 있습니다

 

2년 전 전세가 높게 형성되어서

집주인들은 토해주거나 역월세 줘야하는 상황

세입자 갑이므로 절충 가능한 상황입니다.

 

실거래가 차트 (30평대)

국평은 차이가 많이 납니다.

무려 2억 가까이 차이가 나는데요.

 

2022년 거래량 우남 9건

1년 만에 9,500만원 빠진 모습입니다.

(7억 5,000 -> 6억 5,500)

 

반면 반도는 거래량 2건

1년 동안 5,000만원 빠졌습니다.

(8억 5,000 -> 8억)

 

네이버부동산 호가(30평대 국평)

호가는 실거래가보다 낮은 상황이구요

호가 역시 1억 5천 이상 차이나네요.

역시 동1대장 중 하나인 반도의 위엄 (!!) ⊙.☉

현재 7억 3,000만원까지 최저가가 나와 있네요.

 

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동1은 대부분의 호재가 실현이 되어있는데요.

마을이 15년 이상 되어 자리잡았고

인프라와 학군이 형성되어 있습니다.

실거주로 살기 좋은데 동2 개발되면서

함께 떨어진 가격이 현재 회복이 안되고 있는 시점이구요

(시간이 지날수록 점점 더 동2가 우세할 거라는 여론 - 신축, 동탄역과의 접근성?)

 

또한 치명적인 단점으로 교통이 있죠

버스나 지하철의 대중교통이 열악하여

대부분 자차를 소유하고 있습니다.

아파트 내 주차 문제, 교통 체증 문제가 함께 따라옵니다.

 

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지금 미국 금리를 5% 이상까지 올린다는 썰이 들리고 있죠.

한국은 가계 대출 때문에 맥스 3.5% 정도일 텐데요

 

미국한국의 금리차가 벌어질수록

한국의 원화가치는 하락하고 주요 자산 가치도 하락합니다.

 

하지만 그럼에도 공급을 늘려놓은 건설사의 현금 흐름 감소와 은행 부도를 막기 위해

한국은행은 금리 인하와 세금 지원을 단행할텐데요.

한국 경제 시스템 불황으로 아파트 가격은 2023년에도 더 하락하지 않을까 싶습니다.

 

하락장 속에서도 절대적인 가격은 중요한 게 아니죠

규제를 푸는 와중에 어느 지역, 어느 단지가 저평가인지를 볼 줄 아는 눈을 가져야겠습니다.