[세금] 양도소득세 / 양도세 비과세 / 1세대 1주택 양도소득세 비과세 / 일시적 1세대 2주택
안녕하세요 마이루루입니다
오늘은 부동산을 팔 때 발생하는 양도소득세에 대해 공부해보도록 하겠습니다.
더불어 '1세대 1주택 양도소득세 비과세' 혜택을 받기 위한 조건이 무엇인지 알아보겠습니다 :)
* 마이루루도 현재 1주택자이기 때문에 꼭 알아야 하는 내용이겠죠?
바로 시작할게요!!
먼저 양도소득세란?
토지, 건물 등 부동산이나 주식, 파생상품, 분양권 등
부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금입니다.
아파트 뿐만 아니라 무허가, 미등기 건물도 과세대상에 포함됩니다.
부동산 양도로 인해 이익이 발생하지 않거나 오히려 손해를 본 경우에는 과세되지 않습니다!!
참고로
부동산 취득 후 매도하기까지 평균 10년이라고 하는데요.
10년정도면 대부분 자산 가격은 상승해 있을거라 생각합니다.
따라서 양도소득세는 대부분의 부동산 거래자에게 해당되는 세금이라고 할 수 있겠죠.
최근 몇년간 집값이 전국적으로 크게 오른데다가
'양도소득세율'도 올라서 세금부담이 커졌는데요.
뿐만아니라 비과세,중과세,보유기간,지역 등에 따라
달라지는 부분이 너무 많기 때문에
계산하기 힘든 세금이 바로 양도소득세입니다.
2022년 11월 기준
국세청 홈페이지에 나와있는 양도소득세 기본 세율 표 입니다.
보유기간 2년 이상부터 기본세율이 적용되고
1년미만 보유 시 50%,
1년 초과 2년 미만의 경우 40%를 적용받는다고 합니다.
기본세율은 누진공제액이 있습니다.
다만 양도 차익에서 필요경비, 장기보유특별공제 등을 제하고
세율을 곱하는 방식이기때문에 계산이 복잡해 질 수 있습니다.
[과표] = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제(250만원)
2주택 이상의 다주택자에 대한 중과세가 따로 있습니다.
* 통상 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하면 양도세가 중과됨. 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 세율도 기본세율(6~45%)에 2주택자의 경우 20%의 세율이, 3주택 이상자의 경우 30%의 세율이 각각 중과됨.
다만 현재 한시적 중과 배제 정책이 시행중이기에
23년 5월 9일 전까지 양도하면 감면을 받을 수 있습니다.
자세한 내용은 아래 기사를 참고하시기 바랍니다.
https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20220526022008
다주택자 양도세 절세 ‘한시적 중과 배제’ 활용하세요 [이승준 세무사의 생활 속 재테크]
통상 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하면 양도세가 중과된다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 세율도 기본세율(6~45%)에 2주택자의 경우 20%의 세율이, 3주택
www.seoul.co.kr
참고로 21년 1월 1일 이후부터는
다른주택들을 모두 양도하고 최종 1주택만 보유한 시점으로부터 보유기간을 계산합니다.
장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 혹은 2년 이상 거주 시 부터 감면을 받을 수 있는데요.
더 자세한 장기보유 특별공제에 대한 공제율은 아래를 참고해주세요.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2311&cntntsId=7710
국세청
국세청
www.nts.go.kr
그럼 본격적으로 1세대 1주택 비과세에 대해 알아보겠는데요.
1세대가 집 1채를 2년간 소유하고 있다면 양도소득세를 내지 않아도 되며
17년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주 조건이 추가됩니다.
참고로(실지거래액 12억원 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외됩니다.)
참고로 2022년 9월 조정대상지역들이 대거 해제되면서
비과세를 받기 위한 '2년 이상 거주' 지역들이 많이 풀렸다고 볼 수 있습니다.
(11월 현재 기준으로는 규제지역이 서울과 연접 4곳-과천,성남,하남,광명을 빼고 모두 해제되었습니다)
조정대상지역에 2년 이상 실거주하여 비과세를 받는다면
실제로 양도세득세를 얼마나 아낄 수 있을까요?
이는 홈택스 모의게산기(홈페이지 또는 어플)로 쉽게 계산해볼 수 있습니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
* 여기서 세대란 무엇일까요?
양도소득세에서는 세대 단위로 주택수를 계산합니다.
세대는 거주자 및 그 배우자와 자녀까지 포함합니다.
만약 여기서 부모나 형제자매가 같이 산다면 이들도 기본적으로 같은 세대로 보는데요.
자녀가 별도 세대가 되기 위해서는 따로 살면서 나이가 만 30세 이상이거나
소득이 있어야 합니다(국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 수준)
예를 들어 만 29살 자녀가 부모와 따로 사는데 일정 수준 이상의 소득이 없다면 같은 세대로 봅니다.
만 30세 이상을 넘기거나 소득이 있거나 둘 중 하나의 기준만 충족해도
세대가 분리된 것이라 할 수 있습니다.
다음으로는 일시적 1세대 2주택인데요.
1세대 1주택자가 이사를 가기 위해 다른 주택을 취득하면 일시적 2주택으로 변하게 됩니다.
이러한 상황에서 새로운 주택을 취득한 날로부터 종전 주택을 3년 내 양도하는 경우 양도세를 비과세합니다.
기존 6개월에서 3년으로 연장되었기 때문에 훨씬 여유가 생겼습니다.
양도소득세 납부는
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에
주소지의 관할 세무서에 예정 신고/납부를 해야합니다.
우편으로 제출 또는 홈택스를 통해 전자신고도 할 수 있습니다.
(만약 잔금을 6월 1일에 받았다면 신고납부기한은 8월 31일까지가 되는 것이죠)
-제출서류: 당해 자산 매도매입에 관한 계약서 사본, 자본적지출액/양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등
만약 기한 내에 신고를 하지 않으면 납부금액의 20% 무신고가산세는 물론
1일 0.03%의 납부지연가산세가 부과되니 주의해야 합니다.
오늘은 양도소득세에 대해 알아보았는데요.
부동산에 입문하게 되면
필연적으로 세금 공부를 같이 해야 합니다.
이와 관련된 세법 행정법 주민등록법 등
실생활에 유용한 법률을 많이 알게되는데요.
그 자체로 성장함이 느껴집니다.
열심히 공부해서 부자되는 그날까지 (✿◡‿◡)
읽어주셔서 감사합니다.