깡통 전세란? 전세 사기 방지 방법

 

안녕하세요. 마이 루루입니다.

 

친한 지인이 이번에 전세 집을 들어간다고 하여 같이 알아봐 주다가

요새 깡통 전세, 전세사기가 기승이라 무엇인지 간단하게 알아보고 방지하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

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깡통전세란?

 

매매가보다 전세가가 같거나 더 큰 집

매매가 <= 전세가

 

100만 원하는 장난감이 있다고 한다면 친구한테 2년 빌리는데.

100만 원 혹은 120만 원의 웃돈 주고 빌리는 어처구니없는 것을 말합니다.

 

흠 현실적으로 이렇게 바꿔 생각하면 이게 말이 돼? 미쳤다고 생각할 수 있습니다.

 

지난달 집주인이 떼먹은 전세보증금 1089억…역대 최대

"우리집이 깡통전세?"…'전월세 정보몽땅' 뜯어보니

위 기사는 요즘 논란인 깡통전세에 관련된 기사입니다.

실제로 올해 들어 못 돌려받은 전세금이 역대 최고라고 합니다.

왜냐하면 그간 오른 집값이 크게 하락하면서 전세 가격보다 매매 가격이 더 낮아졌기 때문입니다.

이런 경우를 깡통전세라고 하는데. 세입자는 어처구니없이 집을 떠안게 된 상황입니다.

 

근원적인 문제는 전세제도를 악용하는 사기꾼이 너무 많다는 것이지만, 

얼마 전 세 모녀 전세 사기 사건으로 피해자만 500명 이상인 점을 감안하면 

지금 상황으로는 개개인이 철저히 공부하고 속아 넘어가지 않는 것이 중요합니다.

 

그리고 주로 아파트보다는 유독 빌라에서 많이 발생하는 이유는

아파트는 거래 이력이 많아 전세가율과 정확한 시세 파악이 가능하지만

빌라의 경우에는 거래 이력이 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵기 때문입니다.

(주택도시 보증 공사 보증하는 대출로 전세 계약하더라도 대출금까지만 보호해줍니다..)

 

이럴 때 필요한 방지책이 바로!!

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전세보증보험

 

부동산 시장 침체 시기에는

 

전세가 < 매매가

 

보다 못하거나 집주인이 전세 보증금 반환을 못해주는 상황을 방지하기 위해서는

대표적으로 SGI, HUG, HF 전세보증보험이라는 것이 있습니다.

(두 기관의 보증보험 상품의 조건이 다르기에 각각의 차이를 비교해 보고 본인에게 적합한 기관을 선택하여 가입!!)

 

전세보증보험은 전세 대출금 상환보증과 전세보증금 반환보증 두 가지로 구분됩니다.

 

상환보증 : 전세기간이 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 세입자가 대출금을 갚을 수 없는 경우,

보증보험회사가 세입자 대신 상환해 주는 것을 말합니다.

 

반환보증 : 전세기간이 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때,

보험회사에서 집주인 대신 전세금을 반환해주는 것을 말합니다. 

 

 

SCI / HUG 각 홈페이지에서 전세보증보험이라고 검색하시면 개인/법인에 따라 안내받으 실 수 있습니다.

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HUG : 방문 신청 및 모바일, 인터넷으로도 신청 가능

네이버 부동산과 카카오페이 통해 가입하면 3% 추가 할인 (카드 혜택도 포함)

보증신청 가능 금융기관 많음.(신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH 농협, 네이버, 카카오페이 등)

 

SGI : 까다로운 가입 조건, 보험요율도 가장 비쌈 (0.192%, HUG는 0.122%~0.128%)

HF, HUG는 보증한도 내에서 신청한 금액만 보증금액이지만 임차보증금 전액 보증해줌. 

 

HF : 보험요율 2억 원 초과 아파트 0.10%~

보증신청 가능 금융기관(국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나, 경남, 광주, 대구, 제주)

 

결과적으로 보험요율은 HF가 가장 싸고 접근성은 HUG, 가장 많은 금액 보증은 SGI가 해준다고 볼 수 있습니다.

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보증료, 보증한도란?

 

보증료 = 보증금액 x 보증료율 x 전세기간/365

보증한도 = 주택 가격 - 선순위 채권 (부동산 가격 확인 사이트, KB시세)

 

선순위 채권 : 근저당권이 주택 가격의 60% 이내(ex, 2억 빌라 근저당권 1억 2천 이하)

이외에 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매신청, 가등기 등의 표기도 있어선 안됩니다.

 

등기부등본은 주소만 알면 누구나 열람이 가능하니 아래 사이트 참고 부탁드립니다.

(대법원 인터넷 등기소)

 

끝으로 저 같은 2030 청년들은 아직도 대다수가 전세 혹은 월세에 살고 있는데.

이런 2030 청년들이 특히나 취약하기 때문에 전세보증보험을 이해하고 이 보험을 가입할 것을 고려해볼 필요가 있습니다.

 

끝으로 금일 CPI 발표 이후에도 미국 FED(연방준비은행)에서 빅 스텝 금리 인상은 계속될 것으로 보입니다.

그러면 한국과 전 세계 자산의 가격 하락은 어쩔 수 없어 보입니다.

그러면 자연스레 역전세가 나오는 지역들이 있을 것입니다.

 

그렇기에 개인적으로 전세보증금 반환보증을 해두는 것이 좋다고 생각합니다.

기존에는 집주인의 동의가 필요했지만 지금은 동의 없이 가능하다고 합니다.

그리고 보험료도 임차인과 임대인이 1:3 비중으로 나눠서 부담할 수 있습니다.

또한 이미 전세를 살고 계시더라도 계약 기간의 절반이 경과하지 않았다면 전세보증보험에 가입 가능합니다.

 

그러니 부디 꼼꼼히 확인하고 신청하 해서 전세 깡통 사기를 면하는 것이 중요합니다.

(혹여 중간에 집주인이 바뀐 경우에는 신규 또는 변경처리를 해야 합니다.)

 

 

HUG 주택도시보증공사

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