경매 절차의 모든 것 (경매신청부터 종료까지)
안녕하세요 마이루루입니다
오늘은 경매 절차를 처음부터 끝까지 알아보겠습니다.
| 1. 경매 신청 | >> 경매비용 예납 |
| 2. 경매개시결정(임의/강제) | >> 경매개시결정에 대한 이의 (받아들여지면 절차 집행 정지의 효력이 발생함) |
| 3. 경매 준비 절차 진행 | >> 집행관에게 현황조사 명령(2주) >> 감정평가사에게 감정평가 명령(2주) >> 공과금 체납 관청에 최고(2주) |
| 4. 배당요구 종기일 지정 | >> 이해관계인 권리 신고 (임차인 배당 요구 및 철회) |
| 5. 배당요구 신청 종기일 | |
| 6. 매각기일 지정공고 | >> 매각 서류 열람 (매각 기일 7일 전 배치) |
| 7. 매각기일 (매각 실시) | >> 매수인이 없으면 유찰 |
| 8. 낙찰 허가 결정 | >> 매각 불허가 결정 시 재매각 |
| 9. 낙찰 허가 확정 | >> 7일 이내 즉시항고 없을 시 |
| 10. 낙찰 대금 지급일 결정 | |
| 11. 잔금 납부 | >> 납부하지 않으면 재매각 |
| 12. 인도명령 /명도소송 | >> 소유권 이전 등기 촉탁 신청 (2일 이내) |
| 13. 배당표 작성 | |
| 14. 매각 대금의 지급, 배당 | >> 대금 납부 후 4주 내 |
| 15. 예납금 잔액 반환 | |
| 16. 기록 송부, 종료 |
1. 경매 신청
채무자가 빌린 돈을 갚지 못하면
채권자는 <기한의 이익을 상실했다>는 통지를 한 후
채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권을 회수합니다.
2. 강제경매와 임의경매
이 때 경매는 2가지 종류가 있습니다.
경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 나뉩니다.
임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한
저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면,
강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
3. 경매 준비 절차
경매집행관이 현황조사를,
감정평가사가 감정평가를 하는 시간이 필요합니다. (2주)
이를 통해 현황조사보고서, 감정평가서가 만들어지고
또한 매각물건명세서를 작성하여 누구든지 볼 수 있도록 법원에 비치하게 됩니다.
4. 배당요구 종기일 지정
부동산을 팔아서 생기는 돈으로
채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 '배당'이라고 합니다.
채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자와
반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자로 나뉩니다.
| 배당 요구가 필요 없는 채권자 | 배당 요구를 반드시 해야 하는 채권자 |
| - 경매를 신청한 채권자 - 임차권등기권자 등 |
- 주택임대차보호법에 의한 소액임차인과 확정일자부 임차인 - 저당권자, 가압류채권자, 우선변제권이 있는 채권자 등 |
5. 배당요구 신청 종기일
내가 배당요구를 반드시 해야 하는 채권자라면
기일에 맞추어 필요한 서류를 제출해야 합니다.
기일을 넘긴다면 배당신청을 하더라도 배당 받을 수 없습니다.
6. 매각기일 지정 공고
매각 기일과 입찰 방법 등을 미리 공고합니다.
민사집행법 제106조에 따르면 매각기일의 공고내용에는
: 부동산의 표시, 매각 취지와 방법, 부동산의 점유자 등, 매각기일의 일시 및 장소,
최저매각가격, 매각결정기일의 일시 및 장소, 매각물건명세서, 현황조사보고서 등
매각에 필요한 정보를 반드시 포함하여야 합니다.
7. 매각 기일
드디어 매각 기일입니다.
매각 당일 관할 법원에서 경매에 참여합니다.
이 때 필요한 준비물은
- 입찰보증금 (최저매각금액의 10%)
- 도장
- 신분증 입니다.
최고가를 써서낸다면 최고가매수신고인, 즉 낙찰자가 됩니다.
매수인이 아무도 없으면 유찰됩니다.
8. 낙찰 허가 결정
경매 절차에 특별한 하자가 없다면
입찰일로부터 7일 후 법원에서 매각허가결정을 내립니다.
하자가 있는 경우 매각불허가 결정이 내려지게 되고 재매각됩니다.
9. 낙찰 허가 확정
7일 이내 이해관계인의 항고가 없는 경우 매각허가 확정됩니다.
10. 낙찰 대금 지급일 결정
보증금 10%외 잔금을 지급하는 기한을 정하여
낙찰자에게 우편으로 통지됩니다.
보통 매각허가 확정일로부터 1개월 이내입니다.
11. 잔금 납부
잔금을 납부하는 경우 '잔금 납부일'로부터 소유권을 취득합니다.
잔금을 납부하지 않는 경우 재매각되며,
이때 입찰보증금 10%는 원칙적으로 돌려받을 수 없습니다.
재매각 시에는 입찰보증금을 20% 이상으로 상향 조정합니다.
12. 인도명령 또는 명도소송
낙찰자가 잔금을 납부하고 부동산에 대한 인도를 요구하였으나
소유나, 채무자 또는 점유자가 인도를 거부하는 경우
법원에 인도명령을 신청하거나(6개월 이내) 명도소송(6개월 이후)을 할 수 있습니다.
12. 배당표 작성
낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 배당기일을 정해
채권자에게 배당금을 나눠줍니다.
이 때 채권자들에게 배당할 순서와 배당액을 기재하는 것이 배당표입니다.
- 배당 순서-
| 0순위 경매집행비용 | 경매 진행에 따른 비용 |
| 1순위 필요비, 유익비 | 경매 목적 부동산에 투입된 필요비, 유익비 |
| 2순위 소액보증금, 선순위 임금채권 | - 임대차보호법에 의한 보증금 중 일정액 - 근로기준법에 의한 근로자 임금채권 (3개월치 임금, 3년분 퇴직금 등) |
| 3순위 당해세 | 경매 목적물 자체에 부과된 국세와 지방세 |
| 4순위 담보물권 | 확정일자부 임차인의 보증금 담보물권: 근저당, 가등기, 전세권, 임차권 |
| 5순위 일반 임금채권 | 2순위 변제 후 잔여금액 |
| 6순위 조세채권 | 담보물권 후순위 조세채권 |
| 7순위 공과금 | 건강보험료, 국민연금, 산재보험료 등 |
| 8순위 일반채권 | 가압류, 가처분 등의 일반채권 |
13. 매각 대금의 지급
법원에서 진행하는 경매절차의 마지막 단계로
대금 납부 후 4주 내 이루어집니다.
15. 예납금 잔액 반환
경매 예납금은 경매에 필요한 여러 부대비용인데
감정료, 현황조사수수료, 신문공고료, 매각수수료 입니다.
경매를 신청한 사람이 처음에 납부하고
남은 잔액이 있으면 경매가 종료되는 시점에 반환받게 되는 것 입니다.
경매비용은 경매 매각 시 경매대금에서 최우선으로 회수할 수 있습니다.
16. 기록송부, 종료
지금까지 경매 절차의 모든 것에 대해 알아보았는데요.
처음 경매를 신청하고 첫 매각기일까지는 보통 6개월~1년
또한 낙찰이 되고 나서 잔금을 납부하고 명도를 완료하기까지
평균 2개월 이상 걸린다고 합니다.
이처럼 절차가 길기도 길고
알아야 할 법률이나 절차도 복잡하기때문에
경매에 대한 진입장벽이 높다고 생각합니다.
하지만 경매 기술은 한 번 배워놓으면
평생 써먹는다고 합니다..
10년 뒤에도 한국에서 살 거라면 ╰(*°▽°*)╯
부동산을 꼭 알아야 하기 때문에! 요즘같은 부동산 비수기에도
기쁜 마음으로 공부에 정진해보도록 합시다.
읽어주셔서 감사합니다!