[청약] 아파트 분양권 전매절차 (마포더클래시, 전매제한 규제완화, 다운계약서?)

안녕하세요 마이루루입니다

 

1.3 부동산 대책에 따라 분양권 규제가 대폭 해제/완화 되는데요.

개정된 시행령을 소급 적용해 완화된 규정이 적용되기 떄문에

청약이나 분양권에도 관심을 가지고 공부해보기로 했습니다.

 

달라진 방침은

- 실거주 의무가 사라져 입주 즉시 전세를 놓아 세입자를 받을 수 있음 (갭투자)
- 분양가상한제 해제로 인해 전매제한 기간이 1년으로 완화

- 소유권이전등기시 즉시 전매가 가능

그런데 서울에는 최근 몇년 사이에 분양한 아파트가 워낙 몇 단지 없다 보니까

분양권 거래 공부하기도 쉽지 않은데요

 

최근의 분양단지를 통해 예를 들며

아파트 분양권 전매절차에 대해 알아보겠습니다.

 

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아파트 분양권이란?

알기쉽게 예를 들어 아파트 분양공고가 청약홈에 올라오고

1순위에 맞춰서 청약을 신청하고

당첨이 되었다고 해봅시다.

그럼 모델하우스를 방문해서 분양 계약서를 씁니다.

(이때 계약률도 공개가 되고 미계약분은 다시 시장에 나오게 되겠죠)

 

자 이제 선분양도 했고

(보통 골조공사 정도 하고 난 뒤 분양을 한다고 합니다)

보통 2~3년 정도 열심히 공사를 해서 아파트를 완공하게 되겠죠.

이 때 완공 전이나 완공 후 해당 동호수에 입주할 수 있는 권리가 바로 분양권입니다.

 

 

여기서 잠깐! 분양권 전매는 왜 하는걸까요?

1. 해댱 지역의 아파트 청약을 넣었는 데 당첨되지 않았고

여전히 그 아파트에 입주하고 싶은 경우

 

2. 투자 목적으로 매수 후 프리미엄을 받고 매도하려고

 

3. 실입주 하려고 했으나 이사, 출국 등의 이유로 입주할 수 없는 상황에

 

다양한 이유로

분양권 전매가 이루어지고 있으니

내집마련을 위한 수단으로

신축 아파트 분양권 거래도 생각해보아야 겠습니다.

 

물론 청약이 제일 싼 방법이지만

젊은 분들은 당첨되기 쉽지 않기도 하니까요!

(요즘은 이 공식도 깨질 것 같긴 합니다만.)

 

 

 

전매절차

1. 부동산에서 분양권 매매 계약서 작성

2. 실거래가 신고(관할 지자체) 30일이내. 부동산.

3. 중도금대출 승계/상환(해당 은행)

4. 명의변경/권리 의무 승계(시행사 혹은 분양사무소)

5. 매도인 양도소득세 신고 납부(주소지 관할세무서) 30일 이내.

 

네이버 부동산에서

아파트분양권 을 선택해서 조회해보겠습니다.

최근에 후분양 청약이 이루어졌던

마포 더 클래시를 보겠습니다. (아현 2구역 재건축)

투기과열지역에서 해제되어 전매제한 기간이 따로 표시되어있지 않네요.

전매 제한 기간은 보통 소유권이전 등기일까지

또는 당첨자 발표일부터 소유권이전등기일까지 3년이 넘을 경우 3년으로 지정하는 경우가 많습니다.

 

가장 낮은 가격의 아파트 분양권이 12억 3천만원에 올라와있습니다.

참고로 이렇게 내가 동/호수를 정확하게 찍어서 구입할 수 있다는 점이 장점입니다.

 

아파트 분양권의 가격은

<계약금 + 중도금 + 프리미엄>으로 이루어지는데요.

참고로 마포 더 클래시는 이미 입주 중인 아파트이므로

중도금이 아니라 일반 주담대를 승계해야겠죠?

후분양 아파트 이기 때문에 잔금 일정이 타이트 하다는 특징이 있습니다.

 

여기서 P 7억 8천이라고 되어있는데요.

선분양에서 프리미엄이 7억 8천 붙은 상태라고 해석합니다.

실제 분양가는 얼마였을까요?

https://mylulujourney.tistory.com/110

[청약] 올림픽파크포레온, 마포더클래시, 장위자이레디언트를 통해 보는 서울지역 청약 현황 (ste

59 기준 10억대였는데요

계약금 20% 중도금 20% 잔금 60%... 발코니 비용은 별도입니다.

 

매물정보에 분양가가 왜 4억 5천이라고 되어있을까요?

그것은 바로 조합원 매물이기 때문입니다.

조합원 분양가는 5억 선이기 때문에

분양권을 매도해서 7억~8억의 프리미엄 차익을 얻게 되는 것입니다.

(장기 투자의 중요성!!)

 

또한 분양권 시세도 부동산 가격 상승에 따라 올라가는 모습을 보입니다.

 

실제 분양권 매매에 필요한 금액 계산

그럼 얼마가 있으면

실제로 마포 더 클래시의 분양권을 구입할 수 있을까요?

구체적으로 계산해보겠습니다.

위 매물인 12억 3천만원으로 계산해보겠습니다.

분양 계약금 20%	2억 4천 6백만원
발코니, 확장 비용의 10%	1천 6백만원
에어컨 옵션비 10%	100만원
중도금 20%	2억 4천 6백만원
총	5억 9백만원

 

DSR 충족하여 대출이 나온다고 했을 때

중개 수수료나 세금 까지 실제 투입 현금이 최소 5억 중반대로 있어야 한다는 계산이 나옵니다.

 

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처음에 계약금 20%를 보내고

계약서를 썼다고 시뮬레이션 해보겠습니다.

이 계약서를 가지고 부동산 중개업자가 30일 이내에 실거래가를 신고할 텐데요. 

 

여기서 잠깐

분양권 계약 시 다운계약서 라고 있는데요.

다운계약서란?

탈세 등의 목적을 위해 실제 거래된 것 보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 행위입니다.

공식적인 계약서 자체는 낮은 금액을 기입해서 작성하고

나머지 금액은 현금 혹은 물품이나 다른 경로로 받는 방식입니다.

따라서 고가의 집을 급전이 필요하다는 등의 이유로 싸게 넘기면 높은 확률로

국세청에서 의심해 연락이 올 수가 있습니다.

 

실거래가 신고 단계에서 다운계약서 쓰면 강력하게 처벌받는다고 합니다.

예를들어 12억인데 11억 5천만원에 다운계약서를 쓰면 세금이 줄어드니까

편법으로 악용이 되는데 엄연히 불법이구요

상승장일때야 너좋고 나좋고인데

하락장이어서 기존 p가 5천 넘어서 갔다가

p가 마이너스로 분양권 가격이 하락하는 경우

높은 가격에 매수한 매수자가 분명히 있을테고

중개인에게 다운계약서 쓴것을 걸고넘어질 수 있다고 합니다. 

(자진신고한 사람은 과태료 일부 또는 전액 면제)

이와 관련된 중개사가 영업정지나 벌금에 처할 수 있습니다.

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3단계 중도금대출 승계에서

개인의 신용이나 DSR 에 따라서 중도금 대출이 나오지 않을 수도 있습니다.

또한 매도인이 중도금을 대출받지 않고 자납했다면

그 차수만큼 매수자도 중도금 대출이 나오지 않는다고 합니다.

 

매도인이 자납한 부분이 있는지 꼭 확인해야겠습니다.

 

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현재 전국적으로 미분양 주택 수가 증가하는 추이인데요

분양시장 경기가 안좋으면 프리미엄이 마이너스로 붙기도 합니다.

또한 투자 가치가 떨어진다고 판단하면

전매제한 기한 후 분양권을 매도하고싶은 집주인들도 있겠죠.

 

청약이 아닌 방법으로 신축 아파트를 구입하는 좋은 방법으로

아파트 분양권 매수가 있겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.