[내집마련] 평택 부동산 아파트 가격 추이 분석

지난 포스팅에 이어 평택 손품입니다.

본 포스팅은 아실, 호갱노노, 네이버 부동산 등

부동산 어플들을 활용하여 작성하였습니다.

 

1. 가격변동

평택의 전세, 매매 흐름입니다.

전체기간 / 최근 3년

현재 시장 전체적으로 매매와 전세가 동반 하락 하고 있습니다.

평택 역시 22년 하반기를 기점으로 매매와 전세가 빠지고 있는 모습입니다.

 

그래프에서 특징적으로 

2013년부터 전세가격의 강세가 보입니다. (매매가격지수 역전)

매매보다 전세 수요가 높다는 의미인데요.

전세가격지수가 먼저 치고 올라온 이후

매매가격지수도 따라 올라오는 모습을 보입니다.

 

2020년부터는 약 3년간 하락하던 전세/매매가가 상승 전환하는 것이 보입니다. (=매수적기)

 

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2.대장아파트 분석

최고가와 대단지 아파트들

최고가 아파트들의 순위입니다.

고덕신도시와 지제역 인근으로

고가의 신축 아파트들이 모여있는 모습입니다.

대부분 4년 이내 지어진 신축이므로 비싼 가격대를 형성합니다.

일자리와 신축, 교통까지 모두 갖춘 지역으로 미래 평택의 부촌이 될 지역입니다.

 

대단지 아파트들은 비전동, 소사동, 동삭동에도 있습니다.

이곳은 기존 도심으로 학군이 좋은 편이고 상권 등 인프라가 갖춰져 있습니다.

 

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3. 공급(입주)물량

평택에 3년 내 입주물량 추이입니다.

2019년에 역대급 물량을 찍고 2022년까지 감소 하다가

그 이후 다시 증가하는 추세입니다.

적정 수요에 비해 훨씬 많은 물량이 입주 예정입니다.만

 

적정 수요가 어떤 방식으로 설정되었을까요?

인구 유입과 성장성이 반영되지 않은 수요로 보입니다.

 

평택 입주 예정 아파트들(인허가물량)

참고로 입주물량을 볼 때

전세가의 방어를 위해 주변 도시까지 함께 봐야 합니다.

향후 3년까지

평택 뿐만 아니라 인근의

화성시, 아산시, 오산시, 안성시, 천안시 모두 입주물량이 많은 상황(!!)

리스크로 작용할 듯 보입니다.

 

평택과 인근 지역들의 인구유입과 새로운 이주수요가

이 모든 물량을 소화할 수 있을지는

앞으로 미분양과 전세가 추이를 지켜보면서 판단해야겠습니다.

 

인천과 대구의 입주폭탄과 함께 떨어지는 전세/매매가

향후 입주물량이 왜 중요한지는

인천과 대구의 사례를 통해 알 수 있습니다.

 

인천과 대구는 대표적으로 입주가 많은 지역입니다.

공급폭탄이 떨어지는 경우

매매가의 하단을 지지해주는 '전세가격'의 하락으로

매매가도 함께 떨어지게 됩니다.

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4. 인구변화

평택시는 인구의 순유입이 늘어나고 있으며

서울, 경남, 부산, 인근 경기도에서 많이 전입오고 있으며

특히 고덕동 세교동, 비전동, 원평동으로 유입되고 있습니다.

 

전국에서 인구 증가가 가장 활발하게 이루어지는 시 TOP2 입니다.

(인구와 관련된 포스팅 참고) https://mylulujourney.tistory.com/117

서울 및 수도권 인구 변화와 3기 신도시

 

출처: 아파트 지인

평택시의 동별 연령별 인구 비율입니다.

젊은 인구가 어디에 많이 사는지 확인할 수 있습니다.

(주택구입의 주 수요층인 30~40대와 그들의 자녀인 영유아~10대 위주로 위주로 체크)

 

 

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5. 미분양 추이

미분양은 거의 없는 편이지만 조금씩 증가 중입니다.

2022년 분양한 아파트들의 결과를 살펴보면

 

-고덕신도시&지제역인근-

평택고덕국제신도시디에트로(2022/11)

• 1순위 경쟁률 19.11 (1순위 완판)
• 당첨가점 평균 59.점
• 입주년월 : 2023년 10월
• 공급세대 : 277세대

평택고덕국제신도시 A-55 대광로제비앙모아엘가(2022/11)

• 1순위 경쟁률 3.48 (1순위 일부미달)
• 당첨가점 평균 50.점
• 입주년월 : 2025년 04월
• 공급세대 : 1255세대

평택석정공원화성파크드림(2022/10)

• 1순위 경쟁률 0.34 (1순위 전체미달)
• 입주년월 : 2025년 07월
• 공급세대 : 1296세대

지제역푸르지오엘리아츠(2022/02)

• 1순위 경쟁률 2.76 (1순위 완판)
• 당첨가점 평균 32.점
• 입주년월 : 2024년 08월
• 공급세대 : 812세대

 

-화양지구-

평택화양휴먼빌퍼스트시티(2022/02)

• 1순위 경쟁률 0.26 (1순위 전체미달)
• 입주년월 : 2025년 08월
• 공급세대 : 1468세대

이편한세상평택하이센트(4BL)(2022/08)

• 1순위 경쟁률 0.12 (1순위 전체미달)
• 입주년월 : 2025년 09월
• 공급세대 : 916세대

포레나평택화양(2022/11)

• 1순위 경쟁률 0.21 (1순위 전체미달)
• 입주년월 : 2025년 11월
• 공급세대 : 995세대

 

입지에 따라 희비가 갈리는 모습입니다.

https://www.newspim.com/news/view/20221228000532

'삼성의 도시' 평택, 물량 폭탄에 '미분양 아파트' 무덤되나

 

 

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6. 매매전세갭(투자금 추정)

서정리역 인근

매매전세 갭은

고덕신도시(서정리역 인근)

신축 대장 고덕파라곤 : 4억 1887만원 (전세가율 45%)

구축 대장 이충현대: 1억 5000만원 (전세가율 60%)

 

 

지제역 인근 신축 / 구축 비교

지제역 인근

마땅한 비교군 구축이 없어

더샵센트럴시티와 붙어있는 우림필유를 비교해보았습니다.

18년차 아파트임에도 갭이 2억 700만원 전세가율 40%로 많이 벌어져있는 상황

 

더샵 센트럴은 갭 5억 4250만원으로 확실히

지제역 인근의 여러 호재를 반영한 매매가임을 보여줍니다.

기존 도심인 소사벌지구

용이동과 비전동 1위 아파트를 각각 보았습니다.

평택비전레이크푸르지오와 우미린센트럴파크입니다.

전세가율 70~75%입니다. 연식에 비례한 갭 가격을 보여줍니다. (1억~1억5000만원)

 

현재 평택은 규제지역 해제되어

비조정지역입니다.

따라서 전입의무와 전매제한이 없고

취득세 중과 배제, 양도소득세 등 세금 면에서도 혜택이 있습니다.

또한 세대원도 청약 가능합니다.

 

이를 반증하듯

지난 6개월~1년까지 갭투자가 가장 많이 일어난 지역입니다.

가격에 거품이 많이 끼어있는 단지도 있을테고,

현재와 같은 하락장에서 지금 진입하기에는 투자비용이 많이 들어가기도 합니다.

 

 

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지금까지 평택 아파트 가격 추이와

가격에 영향을 미치는 여러 요소들을 분석해보았습니다.

 

아직까지 급격한 하락세는 보이지 않지만

공급예정물량이 많으므로 가격 추이를 지속적으로 관찰해야겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다. (●'◡'●)