[청약] 올림픽파크포레온, 마포더클래시, 장위자이레디언트를 통해 보는 서울지역 청약 현황 (step2. 청약의 전체적인 과정)

안녕하세요 마이루루입니다

지난 시간에 청약의 기본에 대해 알아보았다면

이번 시간에는 12월 제가 거주하는 서울시에 청약이 많이 진행 중에 있어서

실제 사례를 바탕으로 청약의 전체적인 과정을 공부할 겸 정리해서 올려봅니다.

 

 

1. 올림픽파크포레온

먼저 가장 많은 화제를 불러일으켰던

올림픽 파크 포레온(둔촌주공) 입니다.

 

청약 예정인 아파트를 볼 때 먼저

공사중: 입지와 호재 확인, 임장, 자격요건 확인

청약전: 일반/특공분양 물량, 평형별 분양가 확인, 평면도와 모델하우스 확인

청약중: 경쟁률, 미분양 수 확인

청약후: 당첨자 발표 이후 계약포기 확인 (-> 줍줍단지)

순으로 확인을 해야하는데요

 

 

 

1. 입지와 호재 확인, 임장, 자격요건 확인

먼저 올림픽 파크 포레온의 입지를 보겠습니다.

 

총 12,032세대의 매머드급 단지입니다.

워낙 대단지이기 때문에 인프라가 획기적으로 개선될 것으로 보입니다.

참고로 인근에 조성되는 감일신도시 전체 아파트 세대 수와 거의 비슷하다고 합니다(약 13,000 세대)

올림픽공원 바로 뒤쪽이기 때문에 강동구에서 가장 좋은 입지라고 할 수 있습니다.

트리플역세권이며 9호선은 연장계획이 있습니다.(5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역, 중앙보훈병원역)

3대 도심 오피스권역을 30분 내외로 이동 가능합니다.

 

단지 내 초등학교 2개(둔촌초, 위례초), 중고등학교 1개씩(동북중고) 있으며

바로 붙어서 (횡단보도 하나만 건너서) 초등학교 2개, 중학교 2개가 있습니다.

 

시공사는 대우, 롯데, 현대, 현산 컨소시엄입니다.

용적률 273% (299% 꽉 채우는 추세인데 살짝 낮다고 할 수 있습니다.)

건폐율 18%

주차대수는 세대당 1.49세대로 넉넉한 편입니다. 또한 광폭주차장으로 공간은 여유가 있다고 합니다.

 

1순위 자격요건은 공통입니다

- 무주택, 2년 이상 거주, 청약통장 가입 2년 이상, 예치금 충족, 

과거 5년 이내 당첨 이력 없어야 합니다.

자세한 청약 자격요건은 아래 포스팅을 참고해주세요.

https://mylulujourney.tistory.com/101

[청약] 마이루루 청약통장 점검 (step1. 청약통장이란?)

 

 

2. 일반/특공분양 물량, 평형별 분양가 확인, 평면도와 모델하우스 확인

입주자 모집 공고가 뜨고 나면

구체적인 내용들을 확인할 수 있습니다.

 

올림픽 파크 포레온 분양가

약 12,000세대 중 특별공급 1,091세대 일반분양 4,786세대가 청약 대상입니다. (기존 조합원 약 6천명)

가장 중요한 분양가를 보면  (59㎡) 10.5억 (84㎡) 13억 입니다.

* 참고로 아파트를 청약하는 경우 12억 이상 부터 중도금 대출(40%)이 나오지 않습니다.

저층 단지에 일반분양물량이 많이 나온 것과

주방뷰 단지(비선호)가 있다는 것이 특징입니다.

 

옵션 선택 여부에 따라 분양가는 달라질 수 있습니다.

- 발코니 확장

- 시스템 에어컨

- 기타 빌트인 가전

- 마이너스 옵션

 

청약에 당첨되서 계약하는 경우 전매제한 8년 거주의무 2년 

재당첨제한 10년이기 때문에 신중해야 합니다.

 

또한 평면도와 모하(모델하우스)를 체크해야하는데요.

실제로 방문하려면 사전에 신청해야하고

요즘은 사이버 모델하우스도 방문할 수 있습니다.

하지만 실제 느낌을 보기 위해서는 역시

직접 방문해보는 것이 좋겠습니다.

 

 

 3. 경쟁률, 미분양 수 확인

우려했던것과 달리 주방뷰 타입(84E) 또한

경쟁률이 비슷하다는 것을 파악할 수 있습니다.

 

실제 청약을 진행하고 나면

경쟁률과 미분양 수를 확인할 수 있습니다.

예비 입주자 인원(500%)을 채우지 못해

1순위 기타지역- 서울시 및 수도권(경기도·인천) 청약으로 넘어갔습니다.

 

 

4. 당첨자 발표 이후 계약포기 확인 (-> 줍줍단지)

당첨이 되는 경우 계약금 20%는 바로 입금해야 합니다.

이는 59타입 기준으로 최소 2억 현금으로 보유하고 있어야 가능한데요.

* 즉 가용할 수 있는 현금을 미리 계산해보고 청약에 임해야 하겠습니다.

 

또한 통상적으로 분양가의 10%씩  6번에 걸쳐 중도금(60%)을 납부하게 되는데요.

12억을 초과하는 경우 전액 현금으로 내야 하지만

그 이하인 경우 40% 대출 가능합니다.

(이 중도금을 납부하지 못하는 경우에도 계약 해지가 발생할 수 있습니다.)

잔금 때는 남은 20%를 내게 됩니다. 이 때 중도금 대출은 잔금대출으로 전환하게 됩니다.

 

만약 최초 계약금을 납부하지 않고(못하고) 청약을 포기하게 된다면

재당첨제한 10년에 걸리구요(투기지역)

미계약분은 통상 30% 정도 발생하게 된다고 하는데요

무순위청약에 들어가게 됩니다.

 

완판 결과는 1월 중에 알 수 있습니다만

프로젝트파이낸싱(PF) 대출이나 사업비대출 문제가 있기 때문에

보수적으로 접근해야된다는 의견이 많습니다.

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2022121302101663075001 

`흥행 참패` 둔촌주공, 미계약 우려에 벌벌

하지만 둔촌주공 발 경제침체나 금융위기가 올 수도 있고

많은 사람들이 둔촌주공의 진행 상황에 촉각을 곤두세우고 있기 때문에

어떤 방식을 동원해서든지 성공을 시키지 않을까 싶습니다(지극히 제 개인적인 의견)

 

 

 

2. 마포더클래시

같은 순서로 분석해보도록 하겠습니다.

1. 입지와 호재 확인, 임장, 자격요건 확인

마포더클래시는 후분양아파트로 2022년 12월에 바로입주 가능합니다. -> 주담대 가능

아현뉴타운의 아현 2구역을 재건축한 대단지 아파트입니다.

 

(교통이 아주 좋은 편입니다.) 이대역과 아현역 사이에 있고

애오개역까지 도보이동 가능하므로 트리플역세권입니다. 

또한 인근에 경의중앙선 1,4호선과 서울역까지 있습니다.

 

 

2. 일반/특공분양 물량, 평형별 분양가 확인, 평면도와 모델하우스 확인

1,419세대 중 일반분양 53세대 - (59㎡) 3세대 (84㎡) 50세대

분양가는 (59㎡) 10.5억 (84㎡) 14억입니다.

물량이 많지는 않지만 일반분양에 배정된 세대들이

층수도 높은 편이고 로얄동에 있는 것을 알 수 있습니다.

 

분양가는 인근 신축 아파트인

마프자와 마래푸와 비교해 보았을 때

현재 시점으로만 보았을 때는

2억 정도 싸게 나왔다고 할 수 있으나

청약 당첨 시 전매제한 8년 거주 의무 2년이 있기 때문에

어떤 조건이 유리할지는 잘 생각해봐야 할 것 같습니다.

 

3. 경쟁률, 미분양 수 확인

올림픽 파크 포레온에 비하여

물량이 현저히 적기 때문에

훨씬 높은 경쟁률이 나왔다고 할 수 있습니다.

계약 포기시 재당첨제한 10년입니다.

 

 

 

 

 

3. 장위뉴타운

위와 같은 방식으로 간략하게 알아보겠습니다.

 

장위자이레디언트는 장위뉴타운 조성중이기 때문에 주변 환경의 개발로

현재의 모습과 많이 달라질 것으로 예상됩니다.

특히나 대단지에 6호선 돌곶이역과 1,6호선 석계역 더블역세권으로

장위뉴타운 대장 아파트가 될 가능성이 큽니다.

 

총 2,840세대 중 특별공급 374세대 일반분양 956세대로

분양가는 (59㎡) 8억 (84㎡) 9.4억입니다.

 

전 타입이 12억 미만으로 중도금 대출이 가능하며

다른 아파트와 비교했을 때 계약금이 10%,

이자 후불제를 적용한다라는 장점이 있습니다.

1순위 경쟁률은 평균 3.13 대 1 으로

올림픽 파크 포레온에 비해 살짝 떨어지는 수치로 마감되었습니다.

주변 시세 대비 분양가가 다소 비싸게 책정되었다는 의미일 수 있습니다.

 

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/11/16/2022111600144.html

'시세<분양가' 현실화?…장위자이레디언트 어쩌나

실제로 장위뉴타운 인근 신축 래미안장위포레카운티 전용 84 시세는 9.1억으로

크게 차이가 나지 않는 것을 알 수 있는데요.

분양 아파트 이기 때문에 전매제한 8년과 거주 의무 2년이 똑같이 적용됩니다.

 

지금까지 12월 최근 서울에 청약한 대단지 아파트

3곳을 통해

청약의 전반적인 과정에 대해 알아보았는데요.

 

미리 공부할 내용도 많고

따져봐야할 것이 많아서

꾸준히 공부해야겠다는 생각이 듭니다.

 

특히나 내년부터는 지난 5년과 대조하였을때

훨씬 더 많은 물량의 아파트들이 분양예정입니다.

(자금조달위기로 더이상 분양을 미룰수만은 없는 상황인데요.)

 

다음 시간에는 2023년 분양 예정인 주요 단지에 대해 알아보고,

2030인 마이루루가 청약에 도전하려면

어떤 전략이 가장 유리할지 따져보겠습니다.

 

내집마련을 생각하시는 분들은 아파트 하락장인 요즘 시기에

여러가지 기회비용을 생각해서 청약해야겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.